Cass. civ., sez. Unite, 08-04-2002, n. 5035

Azione di recupero promossa dall'amministratore - Legittimazione passiva - Principio dell'apparenza del diritto.

In caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale - come il venditore il quale, pur dopo il trasferimento della proprietà (non comunicato all'amministratore), abbia continuato a comportarsi da proprietario - , difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale.

NOTA: In precedenza Cass. 2617/99 aveva stabilito che l'amministratore di un condominio può invocare il principio dell'apparenza del diritto, che giustifica il suo errore di terzo in buona fede nell'agire giudizialmente per ottenere il pagamento della quota di spese comuni contro colui che si comporta come proprietario, non sussistendo un onere di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà.
Cass. 4866/2001 aveva affermato il principio ribadito dalle S.U.