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7 - Opere nelle parti comuni e nelle proprietà individuali.

di Roberto Lozupone, avvocato in Roma

A norma dell'art. 1117 c.c. sono parti comuni dell'edificio:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari [1126], le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Questa elencazione non è tassativa.
Il condomino che vanti la titolarità esclusiva di un bene compreso tra quelli definiti come "parti comuni" deve fornirne la relativa prova, producendo un titolo (ad es. contratto di compravendita) che giustifichi il diritto di proprietà esclusiva.
A questo scopo non sono sufficienti i dati catastali, in quanto la richiesta di frazionamento\accatastamento eseguita dal venditore-costruttore costituisce una dichiarazione unilaterale.

OPERE SU PARTI COMUNI
Ogni condomino ha diritto di eseguire opere sulla cosa comune purchè non ne alteri la destinazione, non ne pregiudichi la comproprietà, e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
In particolare non deve risultare alterata la natura delle parti comuni, deve essere sempre consentito agli altri condomini di farne una analoga utilizzazione, non si deve stravolgere l'estetica dell'edificio, e le parti comuni dell'edifico non devono risultare asservite in favore di altri immobili estranei al condominio. Sono sempre salve comunque le norme più restrittive contenute nel regolamento di condominio.
Ove siano fatti salvi tali requisiti (che si applicano anche alle opere eseguite dall'inquilino), l'opera non necessita di autorizzazione.
Occorre però rilevare che ai sensi dell'art. 1134 c.c. le opere eseguite sulle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea dei condomini non danno diritto al rimborso delle spese (nemmeno pro-quota), a meno che le opere non fossero urgenti per evitare danno alle parti comuni, e non consentissero pertanto di avvisare tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini.
Al di fuori di queste ultime ipotesi, è irrilevante che il condominio abbia comunque tratto un vantaggio da tali opere.

OPERE SU PROPRIETA' ESCLUSIVE
Ogni condominio può eseguire, nella porzione di sua proprietà esclusiva, tutte le opere che ritiene opportune purché non rechino danno alle parti comuni dell'edificio e non contrastino con i divieti eventualmente imposti dal regolamento condominiale.
In particolare il regolamento può subordinare l'inizio dei lavori ad una preventiva comunicazione indirizzata all'amministratore (il mancato avviso non rende però di per sé illegittime le opere) oppure può vietare le opere che possano pregiudicare il decoro architettonico del fabbricato.
Sarà compito dell'amministratore vigilare affinché le opere intraprese nella proprietà esclusiva non arrechino danni alle parti comuni o agli impianti (ad es. ai muri maestri, pilastri, alle tubazioni al tetto etc...): in caso di pericolo dovrà convocare l'assemblea ed eventuamente promuovere le azioni giudiziarie del caso.

Giurisprudenza:

Cass. civ., sez. II, 12-02-1998, n. 1498
Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune può aprire su esso abbaini e finestre - non incompatibili con la sua destinazione naturale - per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d'arte e non ne pregiudichino la funzione di copertura, né ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo.

Cass. civ., sez. II, 20-02-1997, n. 1554
A differenza dalle innovazioni (configurate dalle nuove opere, le quali immutano la sostanza o alterano la destinazione delle parti comuni, in quanto rendono impossibile la utilizzazione secondo la funzione originaria, e che debbono essere deliberate dall'assemblea - art. 1120 comma primo cod. civ. - nell'interesse di tutti i partecipanti) le modifiche alle parti comuni dell'edificio, contemplate dall'art. 1102 cod. civ., possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, al fine di conseguire un uso più intenso, sempre che non alterino la destinazione e non impediscano l'altrui pari uso.
Pertanto, è legittima l'apertura di vetrine da esposizione nel muro perimetrale comune, che per sua ordinaria funzione è destinato anche all'apertura di porte e di finestre, realizzata dal singolo condomino mediante la demolizione della parte di muro corrispondente alla sua proprietà esclusiva.
Alla eventuale autorizzazione ad apportare tale modifica concessa dall'assemblea può attribuirsi il valore di mero riconoscimento dell'inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini a questo tipo di utilizzazione del muro comune.

Cass. civ., sez. II, 17-04-2001, n. 5612
In mancanza di norme limitative della destinazione e dell'uso delle porzioni immobiliari di proprietà esclusiva di un edificio condominiale, derivanti dal regolamento che sia stato approvato da tutti i condomini, la norma dell'art 1122 cod. civ. non vieta di mutare la semplice destinazione della proprietà esclusiva ad un uso piuttosto che ad un altro, purché non siano compiute opere che possano danneggiare le parti comuni dell'edificio o che rechino altrimenti pregiudizio alla proprietà comune.
(In questo caso il giudice aveva vietato il mutamento di destinazione di porzione di proprietà esclusiva di un condomino da autorimessa ad abitazione, costituendo detta modifica un peggioramento dell'estetica della facciata risolventesi in un pregiudizio anche economico per il decoro generale dell'edificio, posto in zona residenziale).

Cass. civ., sez. II, 06-08-1999, n. 8486
In caso di realizzazione di opere illegittime da parte del singolo condomino su cose di sua proprietà esclusiva, l'eventuale provvedimento di condono di cui all'art. 31 della legge n. 47 del 1985, essendo diretto alla sola regolamentazione dei rapporti tra l'autore dell'illecito e l'amministrazione pubblica, non può comprimere i diritti soggettivi dei privati, nella specie, i condomini, cui è, pertanto, consentito chiedere la riduzione in pristino.

Cass. civ., sez. II, 12-02-1988, n. 1523
Nel caso di attraversamento da parte dei tubi dell'impianto termico condominiale di un vano di proprietà esclusiva non fruente di detto impianto si deve ravvisare l'esistenza di una servitù prediale di conduttura di liquidi a carico di tale vano ed a vantaggio delle altre parti dell'edificio e non la semplice configurazione di opere, installazioni e manufatti di uso e godimento comune ai sensi dell'art. 1117 n. 3 del codice civile, la quale presuppone gli estremi del reciproco vantaggio con la conseguenza che per la sua costituzione non è sufficiente il mero consenso verbale del proprietario del vano e la mancata opposizione alle relative delibere condominiali, essendo richiesto per detto consenso la prescritta forma scritta.