di Roberto Lozupone, avvocato in Roma
Domanda: Come si ripartiscono le spese relative al lastrico solare e ai balconi?
Domanda: Che differenza c'è tra terrazza, lastrico, sottotetto etc...
Una terrazza a livello di proprietà esclusiva è essenzialmente una superficie scoperta calpestabile cui si accede da un appartamento posto al medesimo livello e che funge da copertura dei sottostanti locali abitabili o parti comuni
Un lastrico solare è invece la copertura (piana) dell'edifico (o di uno dei suoi corpi di fabbrica) cui si può accedere dalla scala comune del condominio oppure tramite una scala interna di uno degli appartamenti
Le terrazze a livello ed i lastrici di uso esclusivo oltre ad assolvere alla citata funzione di copertura dei locali sottostanti, sono utilizzabili dai singoli proprietari come superfici scoperte.
Ai fini della regolamentazione di terrazze e lastrici ad uso esclusivo, è indifferente che essi siano eventualmente protetti da pensiline o altre strutture di protezione dagli agenti atmosferici.
I lastrici solari impraticabili o inaccsssibili o di uso comune in genere sono caratterizzati dalla mancanza di parapetti o altre protezioni, oppure dalla loro destinazione ad ospitare macchine o attrezzature che servano a tutti condomini.
Secondo il codice civile art. 1126 le spese di riparazione o ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo si ripartiscono per un terzo a carico di chi ne ha l'utilizzo esclusivo, e per i rimanenti 2/3 a carico di tutti gli altri condomini cui il lastrico serve da copertura, in proporzione della rispettiva caratura millesimale.
Tale regola si applica anche alla riparazione di una terrazza di uso esclusivo posta all'ultimo piano dell'edificio, che sia parzialmente in aggetto rispetto allo stesso, perché si considera la porzione in aggetto un tutt'uno con la terrazza.
In tal caso occorre però valutare se la funzione di copertura svolta dalla terrazza non sia in realtà meramente sussidiaria rispetto alla natura di estensione ed integrazione dell'appartamento cui sono annesse, dimodo che la terrazza appare destinata prevalentemente ad attribuire una maggiore utilità a chi ne ha l'utilizzo esclusivo: in caso affermativo la ripartizione delle spese di manutenzione o ricostruzione deve effettuarsi tra il proprietario della terrazza e gli altri condomini in proporzione dei rispettivi vantaggi.
Le stesse proporzioni valgono per i danni cagionati a terzi o ad altri condomini per difetto di manutenzione del lastrico solare, stante la sua funzione di copertura dell'intero edificio, ma solo nei rapporti interni tra comproprietari: infatti verso il terzo danneggiato la responsabilità dei condomini è solidale.
Occorre però ricordare che l'art. 1126 non è ricompreso tra le norme inderogabili, è pertanto ammissibile un regolamento contrattuale che disponga una divesa disciplina per la ripartizione delle spese tra i condomini.
La riparazione o ricostruzione di una terrazza inaccessibile o di uso comune grava invece su tutti i condomini, secondo le rispettive quote millesimali.