Altre sentenze sulle delibere invalidedi Roberto Lozupone, avvocato in Roma
Le deliberazioni dell'assemblea trovano forza e giustificazione nel cd. principio di maggioranza, per cui le delibere adottate nel rispetto delle norme di legge e regolamentari sono obbligatorie per tutti i condomini anche se dissenzienti.
Con questo principio si concilia il diritto di ciascun proprietario di partecipare alla gestione del condominio, con la necessità di organizzarne il funzionamento.
Pare opportuno sottolineare che - a differenza di quanto si legge in alcune "sentenze" - l'approvazione a maggioranza della delibera non ne esclude l'invalidità, ma anzi costituisce il necessario presupposto logico-giuridico dell'impugnazione!
Le delibere assembleari impugnabili solitamente vengono qualificate come nulle, annullabili, inesistenti.
Ora, sorvolando tra i criteri e le sfumature in base alle quali le deliberazioni viziate vengono inserite nell'una o nell'altra categoria (e che nella prassi danno luogo ad un'amplissima gamma di varianti) si può dire in generale che la principale distinzione è basata sulla materia della deliberazione, a seconda cioè che questa riguardi un oggetto su cui l'assemblea abbia potere di deliberare, o meno (cd. eccesso di potere).
Il problema assume una notevole rilevanza pratica perché l'impugnazione delle delibere "annullabili" deve essere proposta necessariamente ed a pena di decadenza entro 30 giorni dalla data della deliberazione (nel caso ad impugnare siano i condomini presenti all'assemblea), o dalla data di comunicazione della delibera per gli assenti.
Naturalmente non possono impugnare la delibera i condomini che hanno espresso voto favorevole ad essa (art. 1137 c.c.).
Il predetto termine di 30 giorni è inderogabile ed il suo decorso non può essere interrotto, perché si tratta di un termine di decadenza e non di prescrizione.
Le delibere "nulle" possono invece essere impugnate in ogni tempo, anche dai condomini presenti alla votazione ed addirittura se essi avevano espresso voto favorevole, poiché queste sono radicalmente contrarie alla legge ed il trascorrere del tempo non basta a sanare il vizio.
A prescindere dall'oggetto della delibera, sussiste un contrasto giurisprudenziale in materia di impugnazione per mancato rispetto delle procedure che disciplinano la convocazione ed il funzionamento dell'assemblea (come nel caso di superamento del numero massimo di deleghe consentite dal regolamento), per cui alcune sentenze affermano che in questi casi si verterebbe in materia di annullabilità e non di nullità.
Per i motivi già visti è consigliabile adottare una linea di estrema prudenza in ipotesi di questo tipo, considerando la delibera "annullabile" anziché "nulla" per non incorrere nelle già vedute decadenze.
Tutte le delibere impugnabili possono comunque essere sostituite da una successiva delibera conforme alla legge ed al regolamento: in tal caso la delibera viziata perde efficacia e non avrebbe più alcun senso proporre impugnazione contro di essa: la sostituzione deve comunque essere esplicita ed integrale.
In ogni caso la sostituzione però dovrebbe essere deliberata dall'assemblea prima della proposizione di un'impugnazione, perché se successiva potrebbe comportare una responsabilità del condominio convenuto in ordine al pagamento delle spese legali relative al giudizio (oltre all'eventuale condanna per difesa temeraria).
Ovviamente non può essere sostituita una delibera che sia stata già dichiarata invalida dall'Autorità Giudiziaria.
E' alquanto discusso se l'impugnativa debba essere effettuata con atto di citazione o con ricorso: la scelta dello strumento deve essere attentamente soppesata perché implica talune conseguenze sul piano processuale in ordine al rispetto del già visto termine di 30 giorni.
Comunque l'impugnazione si propone nei confronti di tutti gli altri condomini o dell'amministratore innanzi al Tribunale territorialmente competente: non avanti il Giudice di Pace la cui competenza in materia condominiale è limitata ad una casistica molto ristretta (cd. rapporti di vicinato) !
Il regolamento condominiale può anche prevedere una clausola compromissoria che attribuisca ad un arbitro (anziché al Tribunale) la competenza a giudicare dell'impugnazione; il regolamento può inoltre prevedere lo svolgimento di un tentativo di conciliazione prima di adire il Tribunale.
L'amministratore deve prontamente informare l'assemblea dell'impugnativa proposta da un condomino, qualora non sia dotato del potere di resistere autonomamente in giudizio: in mancanza può essere revocato e tenuto a risarcire il danno arrecato; il provvedimento giurisdizionale che annulla la delibera impugnata rimane comunque efficace nei confronti dei condomini, anche se ignari della lite.
L'onere di provare il vizio che affligge la deliberazione impugnata è a carico del condomino impugnante.
L'impugnazione può essere proposta anche da uno solo dei proprietari in comunione (pro-indiviso) di uno degli immobili condominiali.
Il conduttore può impugnare solamente le deliberazioni riguardanti le materie su cui la legge gli riconosce diritto di voto (non, ad es., le deliberazioni di nomina dell'amministratore, di approvazione del regolamento di condominio e del bilancio preventivo). Si ritiene invece che l'usufruttuario possa impugnare qualsiasi delibera riguradante l'ordinaria amministrazione ed il godimento delle cose e servizi comuni, essendo assimilabile al proprietario (art. 67 disp. att. c.c.).
Si discute se il controllo effettuato dal Tribunale riguardi i soli profili di legittimità, o possa estendersi al merito della deliberazione: non pare comunque si possa escludere l'accertamento della situazione di fatto presupposta dalla delibera, che sia necessario al fine di valutarne la legittimità.
Il Tribunale può sospendere (per gravi e comprovati motivi) l'efficacia della delibera impugnata per il tempo in cui il giudizio è in corso, ma comunque questo non è un effetto immediato ed automatico dell'impugnazione.
I relativi provvedimenti pronunciati dal giudice devono essere eseguiti dall'amministratore.
Le norme di cui all'art. 1137 c.c. non possono essere assolutamente derogate dal regolamento condominiale (art. 1138).
Occorre sottolineare che l'annullamento della delibera assembleare impugnata non pregiudica assolutamente i diritti che in base ad essa sono stati acquistati in buna fede dai terzi quali ad es. i fornitori o gli appaltatori (cfr. art. 1445 c.c.).
Qualora l'impugnazione venga proposta dall'amministratore (nella sua veste di comproprietario), si può procedere a nominare un curatore (art. 78 c.p.c.) che rappresenti in giudizio il condominio, dato il conflito tra gli interessi del rappresentante legale e del rappresentato.
Analogo provvedimento può essere adottato in caso di impugnativa proposta contro la delibera di un condominio privo di amministratore: in questo caso il curatore dovrebbe prontamente convocare l'assemblea.
Si ritiene ammissibile l'impugnazione da parte del condomino presente alla deliberazione, ma astenutosi al momento di votare; analogamente da parte di chi, presente all'assemblea, si sia allontanato prima della votazione.
Alcune problematiche giuridiche si pongono qualora il termine per impugnare scada in giorno festivo (art. 155 c.p.c.), oppure con riguardo alla decorrenza del termine di trenta giorni durante il periodo (1° agosto - 15 settembre) delle ferie giudiziarie: la Corte Costituzionale, con sentenza 2 febbraio 1990 n. 49, ha dichiarato l' illegittimità costituzionale dell'art. 1 della legge 7 ottobre 1969, n. 742 (Sospensione dei termini processuali nel periodo feriale) nella parte in cui non dispone che la sospensione ivi prevista si applichi anche al termine di trenta giorni per l' impugnazione delle delibere dell' assemblea di condominio
Si ricorda che contro i provvedimenti dell'amministratore ogni condomino può ricorrere all'assemblea (art. 1133 c.c.) senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137.
Alcune sentenze hanno stabilito che in caso di lite giudiziaria tra il condominio ed un condomino, quest'ultimo non può essere tenuto a contribuire alle spese sostenute contro di lui.
Altre sentenze sulle delibere invalide