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17 - Conflitto di interessi.

di Roberto Lozupone, avvocato in Roma

Domanda: Un condomino titolare di un'impresa di costruzione può proporre la propria ditta per eseguire lavori volti al rifacimento della facciata dello stabile condominiale?
In caso affermativo il condomino ha diritto ad esprimere il voto (e quindi presumibilmente a votare per sé stesso) ?
Domanda: L'amministratore può rivolgersi ad un'avvocato che è anche condomino, per difendere il condominio?
Oppure ci sono conflitti d'interesse?
Un condomino può certamente proporre la propria impresa per lo svolgimento di lavori su parti comuni: infatti, la decisione finale spetta comunque all'assemblea.
Per quanto riguarda il diritto di voto - in mancanza di una specifica norma relativa all'assemblea condominiale - si ritengono applicabili le norme vigenti in materia societaria (art. 2373 c.c.) : pertanto il condomino in conflitto di interessi non potrà partecipare al voto, ma la votazione è invalida (e dunque impugnabile) solo se il voto di quel condomino è stato determinante per l'approvazione della delibera (cd. prova di resistenza).
In questo modo si vuole evitare che il voto prestato in conflitto d'interessi risulti determinante ai fini dell'ottenimento della maggioranza assembleare.
Pertanto se la mozione proposta dal condomino che vi ha interesse viene comunque approvata per effetto del voto di altri condomini, la delibera risulterà pienamente valida ed efficace, e la mancata astensione costituirà una mera "irregolarità".
Diversamente invece se (escludendo dal computo il voto interessato) non risulti raggiunta la prescritta maggioranza dei voti espressi dai condomini "disinteressati": in tal caso si potrà ricorrere all'Autorità Giudiziaria per l'adozione degli opportuni provvedimenti.
Occorre però sottolineare che la norma citata trova applicazione ove ci si trovi in presenza di un interesse individuale in "potenziale" conflitto con quello del condominio: potenziale non equivale a "teorico" conflitto, non essendo sufficiente ad invalidare l'assemblea l'esistenza di una generica preferenza del condomino votante (determinata ad es. da rapporti di amicizia, parentela, o da mera simpatia) ma occorre bensì che sia almeno astrattamente configurabile una contrapposizione di interessi patrimoniali.
Da questa interpretazione restrittiva, nella prassi giudiziaria è frequente la tendenza a ridimensionare (anche oltre il dovuto) l'area delle deliberazioni annullabili, riconoscendo l'esistenza di un conflitto d'interessi giuridicamente rilevante solo ove la deliberazione irregolare abbia cagionato al condominio un danno patrimonialmente valutabile. Questa tendenza di fatto rende difficile la proposizione di una impugnazione di carattere "preventivo", ossia diretta ad evitare la consumazione del danno.
In caso di impugnativa giudiziale pertanto, i profili dell'onere della prova dovranno essere valutati con particolare attenzione.
Per quanto riguarda l'incarico a professionisti, ove il conferimento dello stesso non preveda la necessità di una previa delibera assembleare, non vi sono norme che impediscano espressamente all'amministratore di rivolgersi ad un condomino (salvo divieto contenuto nel regolamento).
Il professionista potrebbe però incorrere in responsabilità disciplinare, il che comunque non incide sulla validità ed efficacia della prestazione svolta nell'interesse del condominio.

Giurisprudenza:

Cass. civ., sez. II, 18-05-2001, n. 6853
L'ordinamento giuscivilistico, pur riconoscendo al condominio una sia pur limitata personalità giuridica, attribuisce pur tuttavia ad esso potestà e poteri di carattere sostanziale e processuale, così che deve ritenersi applicabile, quanto al computo della maggioranza della relativa assemblea, la norma dettata in materia di società , per il conflitto di interessi, con conseguente esclusione dal diritto di voto di tutti quei condomini che , rispetto ad una deliberazione assembleare, si pongano come portatori di interessi propri, in potenziale conflitto con quello del condominio.
Ai fini della invalidità della delibera assembleare, peraltro, tale conflitto non è configurabile qualora non sia possibile identificare, in concreto, una sicura divergenza tra ragioni personali che potrebbero concorrere a determinare la volontà dei soci di maggioranza ed interesse istituzionale del condominio.

Cass. civ., sez. II, 30-01-2002, n. 1201
In tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell'intero edificio, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto.
Pertanto, anche nell'ipotesi di conflitto d'interesse, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentano la maggioranza personale e reale fissata dalla legge ed, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio, ciascun partecipante può ricorrere all'Autorità giudiziaria.

Cass. civ., sez. II, 18-03-2002, n. 3944
In materia di condominio, ai fini dell'invalidità della delibera Assembleare, non è configurabile un conflitto d'interessi tra il singolo condomino ed il condominio qualora venga dedotta una mera ipotesi astratta e non sia possibile identificare, in concreto, una sicura divergenza tra le ragioni personali del condomino e l'interesse istituzionale comune.