di Roberto Lozupone, avvocato in Roma
I "posti auto" (a cielo aperto, o coperti da tettoia) e i box di proprietà esclusiva costituiscono unità immobiliari autonome e secondo alcuni non vanno considerati come pertinenze delle abitazioni.
Diversamente, i box di proprietà esclusiva costruiti ai sensi della L. 122/1989 per espresso dettato normativo si considerano pertinenze dell'unità abitativa al cui servizio sono posti.
I posti macchina di uso promiscuo ("non assegnati") su area comune, sono di proprietà comune di tutti i condomini.
E' consentito il parcheggio dei veicoli nel cortile comune se il regolamento non lo impedisce, a condizione che ciò non impedisca gli altri utilizzi cui il cortile è destinato, come il passaggio di persone, veicoli etc...
Una delle principali problematiche connesse è quella del parcheggio abusivo (effettuato da terzi non autorizzati) o comunque effettuato (dai condomini) al di fuori degli spazi specificatamente assegnatigli. Le soluzioni giuridiche a tale forma di abuso, per quanto astrattamente invocabili, sono di difficile attuazione pratica e comunque offrono scarsi risultati: infatti poiché l'art. 70 disp. att. cod. civ. prevede che per le infrazioni al regolamento può essere stabilito il pagamento a titolo di sanzione di una somma fino al lire cento (e che sono nulle le eventuali disposizioni del regolamento di condominio che dovessero prevedere sanzioni di importo maggiore), spesso si ricorre alla soluzione di impedire l'accesso degli estranei alle aree di parcheggio, oppure all'adozione di altre sanzioni disciplinari.
In ogni caso tali sanzioni non sono applicabili direttamente ai conduttori, ma solo ai proprietari.
Il cortile condominiale di proprietà comune può essere locato ai condomini o a terzi anche per effettuare il parcheggio, purché il regolamento condominiale non ne escluda la locazione: in caso di regolamento contrattuale, questo deve essere modificato con l'unanimità dei consensi.
Analogamente, il singolo condomino può vendere o locare il proprio box separatamente dall'abitazione, purché ciò non sia vietato dal regolamento condominiale contrattuale. Tale facoltà non vale però per i box costruiti usufruendo delle agevolazioni della l. 122/1989, che pone un vincolo pertinenziale inscindibile con l'unità immobiliare cui sono asserviti.
La chiusura del cancello -preesistente - di accesso all'area di parcheggio o l'installazione di un telecomando non costituisce una "innovazione" ma solo una "miglioria" che concerne la regolamentazione dell'uso della cosa comune al fine di escludere l'accesso indiscriminato dei terzi al sottosuolo; pertanto non consente l'esonero dalla spesa dei condomini dissenzienti.
Per quanto concerne il regolamento delle spese relative alla manutenzione delle rampe o corsie di accesso al garage/box, la soluzione può in concreto dipendere dalla conformazione dell'immobile, o dal regolamento condominiale: di norma queste spese sono sostenute dai condomini che traggono utilità da quei manufatti, quindi di regola i soli titolari dei box/posti auto.
A meno che il passo carrabile non fornisca utilità (sia pure indiretta, ad esempio per lo scarico delle merci) anche agli altri proprietari: in tal caso anche questi dovranno contribuire agli esborsi necessari.
Stesso criterio si può seguire per distribuire la spesa relativa all'installazione di un cancello automatico.
La legge prevede maggioranze speciali con un quorum diminuito per la costruzione nel sottosuolo di fabbricati già esistenti ovvero nei locali siti al piano terreno degli stessi di parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti: tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato purché non in contrasto con i piani urbani del traffico (art. 9 L. 122/89).
In ogni caso le opere non perdono il loro carattere di innovazione e pertanto dovranno rispettare il decoro e la stabilità del fabbricato, mentre i condomini dissenzienti potranno chiedere di essere esonerati dalle relative spese.
La costruzione comporta la necessità di modificare le tabelle millesimali.
E' discusso se i proprietari dei box debbano contribuire o meno alle spese necessarie per il ripristino della facciata dell'edificio, qualora i box siano situati in corpi di fabbrica separati.
Se solo una parte dei condomini usufruisce della scala per recarsi nel garage, la ripartizione delle spese di manutenzione della stessa sarà a carico solamente di questi; analogamente, i proprietari di box che non usufruiscono della scala comune non saranno tenuti a partecipare alle relative spese.